Bagaimana Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan - PBB? [Contoh Kasus]

Sekali lagi, pajak adalah salah satu cara pemerintah melakukan pembiayaan dalam penyelenggaraan negara, yang tertuang dalam Anggaran dan Pendapatan Belanja Negara (APBN).

Setelah sebelumnya kami dari Awambicara membahas tentang Cara Menghitung Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) Beserta Dendanya.

Nah, dikesempatan kali ini kita akan membahas tentang bagaimana cara menghitung pajak bumi dan bangunan (PBB).

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan - PBB

Seyogyanya, ketika kita melakukan pembangunan baik itu rumah, ruko ataupun perkantoran harus ada yang namanya IMB atau Izin Mendirikan Bangunan.

IMB baru akan dikeluarkan apabila pemilik telah melakukan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunannya, dengan kata lain PBB ini wajib dibayarkan jika kita ingin mendirikan sebuah bangunan.

PBB juga tidak hanya dibayarkan oleh perorangan atau korporasi yang ingin mendirikan bangunan, namun juga oleh setiap warganegara Indonesia yang memiliki tanah dan atau bangunan.

Artinya, siapapun yang memiliki tanah dan/ atau tempat tinggal pribadi harus membayar PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan.

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan/ atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang nomor 12 Tahun 1994.

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam artian besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek pajak tersebut yaitu bumi, tanah dan/ atau bangunan, sedangkan subjek pajaknya, yakni siapa yang membayar tidak ikut menentukan besaran pajaknya.

Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah:

1. Bumi dan/ atau
2. Bangunan

Keterangan: dan/ atau artinya memiliki salah satunya atau memiliki kedua-duanya.

Yang dimaksud dengan Bumi dalam pengertian Pajak Bumi dan Bangunan adalah permukaan bumi berupa tanah dan perairan dan isi bumi yang ada di dalamnya serta laut diwilayah Indonesia.

Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, tambang.

Sedangkan yang dimaksud dengan Bangunan dalam pengertian Pajak Bumi dan Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/ atau perairan.

Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai.

Objek pajak bumi dan bangunan adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata:

• Mempunyai suatu hak atas bumi, dan/ atau;
• Memperoleh manfaat atas bumi, dan/ atau;
• Memiliki bangunan, dan/ atau;
• Menguasai bangunan, dan/ atau;
• Memperoleh manfaat atas bangunan
• Wajib Pajak adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

Dengan demikian, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) merupakan pajak yang harus ditanggung oleh orang atau badan yang memperoleh manfaat atau keuntungan atas hak atas tanah dan bangunannya.

Walaupun begitu, ada beberapa hal yang dapat membuat bumi dan bangunan (objek pajak) tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan, yakni:

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB

Objek yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek yang:

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
5. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Orang atau Badan yang menjadi Subjek Pajak Bumi dan Bangunan harus mendaftarkan Objek Pajaknya (Bumi dan/ atau Bangunan) ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP atau KP2KP setempat.

Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”.

NJOP ditetapkan per-wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/ Walikota serta memperhatikan:

• Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
• Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
• Nilai perolehan baru;
• Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
• Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) adalah batas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas bumi dan/ atau bangunan yang tidak kena pajak.

Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/ Kota paling tinggi adalah Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut:

Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.

NJOP itu sendiri adalah harga pasar pada sebuah transaksi jual beli, yang dalam hal ini objek pajaknya adalah bumi dan bangunan. NJOP ini biasanya berbeda-beda untuk tiap-tiap wilayah, dan ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap tahunnya.

Jika pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak, yang menjadi pertanyaannya sekarang adalah apa yang menjadi dasar penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, ada beberapa faktor yang menjadi dasar penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), diantaranya adalah sebagai berikut:

1. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bumi:

• Letak
• Pemanfaatan
• Peruntukan
• Kondisi Lingkungan

2. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bangungan:

• Bahan yang digunakan dalam bangunan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi lingkungan

Nah, itulah dasar dalam penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan oleh Menteri Keuangan jika terjadi transaksi jual beli atas tanah dan bangunan.

Lalu bagaimana penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli, misalnya saja secara hibah, warisan, dan lain sebagainya? Penetapan NJOP apabila  tidak ada transaksi jual beli, bisa dilakukan dengan:

1. Perbandingan Harga dengan Objek Lain

Penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, salah satunya bisa dilakukan dengan membandingkan harga pada objek lain yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, memiliki fungsi yang sama dan sudah diketahui nilai jualnya.

2. Nilai Perolehan Baru

Maksudnya adalah dengan menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut, yang dikurangi dengan penyusutan yang terjadi pada kondisi objek pajak.

3. Nilai Jual Pengganti

Nilai jual pengganti yakni menetapkan NJOP berdasarkan hasil produk objek pajak tersebut, yakni dengan membandingkan dengan objek lain atau dengan menghitung biaya yang dikeluarkan namun didasarkan pada keluaran yang dihasilkan objek pajak.

Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Sedangkan, besaran persentase Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) adalah sebagai berikut:

• Objek pajak perkebunan adalah 40%
• Objek pajak kehutanan adalah 40%
• Objek pajak pertambangan adalah 40%
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
• apabila NJOP-nya≥ Rp1.000.000.000,00adalah 40%
• apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Besaran tarif Pajak Bumi dan Bangunan adalah 0,5%, sehingga dengan demikian maka didapatkanlah rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

Rumus Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah NJOP, dan dasar penetapan NJOP didasarkan wilayah dari Objek Pajak Bumi dan Bangunan tersebut yang ditentukan oleh keputusan menteri keuangan dengan mempertimbangkan pendapat dari Walikota/ Bupati.

Sedang untuk perhitungannya sendiri didasari dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang persentasenya telah ditentukan untuk macam objek pajak bumi dan bangunan.

Dan tarif pajak Bumi dan Bangunannya sendiri ditetapkan 0,5%, sehingga didapatkanlah rumus penghitungan pajak bumi dan bangunan sebagai berikut:

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

Jika NJKP = 40%
= 40% x (NJOP - NJOPTKP)

Maka besarnya PBB adalah:
= 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

Jika NJKP = 20%
= 20% x (NJOP - NJOPTKP)

maka besarnya PBB adalah:
= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

Yang menentukan waktu atau saat pajak bumi dan bangunan terutang adalah adalah keadaan Objek Pajak Bumi dan Bangunan pada tanggal 1 Januari.

Dengan demikian segala mutasi atau perubahan kepemilikan atas Objek Pajak Bumi dan Bangunan yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh:

Jika "Awam" menjual tanah kepada "Bicara" pada tanggal 2 Januari 2018. Maka kewajiban PBB Tahun 2018 masih menjadi tanggung jawab "Awam".

Dan sejak tahun Pajak 2019 kewajiban PBB menjadi tanggung jawab "Bicara".

Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh Kasus Sederhana Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan:

Jika diketahui bahwa NJOP suatu objek pajak bumi dan bangunan adalah Rp 200.000.000. Maka Pajak Bumi dan Bangunannya adalah sebagai berikut:

Sebelum menentukan berapa PBB yang harus dibayarkan oleh subjek pajak, pertama Anda harus mengetahui terlebih dahulu NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) nya.

Karena Nilai Jual Objek Pajaknya (NJOP) adalah 200.000.000, (dua ratus juta) yang artinya kurang dari 1.000.000.000,- (satu milyar) maka, persentase NJKP yang dikenakan adalah 20%, sehingga penghitungan PBB nya adalah:

NJKP:
= 20% x Rp200.000.000 = Rp40.000.000

Sehingga didapatkan NJKP nya adalah 40juta, sehingga total Pajak Bumi dan Bangunannya adalah:

PBB:
= 0,5% x Rp40.000.000 = Rp200.000

Keterangan: 0,5% adalah tarif Pajak Bumi dan Bangunan.

Sekarang mari kita lihat contoh real/ nyata penghitungan pajak bumi dan bangunan sesuai rumus tersebut diatas.

Pak Awambicara memiliki rumah seluas 108 meter persegi yang berdiri di atas sebidang tanah seluas 204 meter persegi.

Harga bangunan tersebut adalah Rp5.500.000, sedangkan harga tanah tersebut adalah Rp490.000.

Jadi PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Awambicara adalah:

Nilai bumi dan bangunan Pak Awambicara:

Bangunan:
= 108 x Rp5.500.000
= Rp594.000.000

Bumi/ Tanah:
= 204 x Rp 490.000
= Rp99.960.000

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP= Nilai Bangunan + Nilai Bumi/ Tanah
= Rp594.000.000 + Rp99.960.000
= Rp693.960.000

Pajak Bumi dan Bangunan terutang:

NJKP:
= 20% x Rp693.960.000
= Rp138.792.000

PBB:
= 0,5% x Rp138.792.000
= Rp678.960

Catatan:
- 20% NJKP karena NJOP tanah dan bangunan Bapak Awambicara dibawah 1 milyar
- 0,5% PBB adalah merupakan tarif pajak

Demikianlahn cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan, semoga bermanfaat dan menjadikan kita masyarakat Indonesia yang taat pajak. Selamat mencoba!